Cloudaccess - Joomla! as a service

Når man kjøper seg en bolig i utlandet, så inngås en avtale med en utenlandsk statsborger eller et selskap hvor avtalen normalt er regulert av lover i det landet der boligen er. Allerede denne erkjennelsen medfører usikkerhet hos mange potensielle kjøpere. Men denne usikkerheten kan elimineres et stykke på vei ved å innrette seg fornuftig i forkant av avtaleinngåelsen. Spania, Hellas, Italia, Bulgaria, Frankrike, Tyrkia og Portugal er typiske land som er attraktive for nordmenn som søker sol og varme.   

Lovgivning
Det er 27 land i EU, og på tross av en rekke felles direktiv og forordninger er rettstilstanden i hvert land ulik. Noen regler til beskyttelse av forbrukerne er implementert i alle EU-land samt noen EØS-land som Norge. Dette gjelder for eksempel  angrerett, kjøp av timeshare-andeler, markedsføring, urimelige avtalevilkår samt felles forbrukerkjøpsregler. Disse reglene gir deg imidlertid ikke alltid beskyttelse hvis du kjøper eiendom fra en privatperson i utlandet. 

Annen type relevant lovgivning vedrørende skatt, avgift, arv og byggesaksbehandling vil selvsagt variere fra land til land. Selve salgsprosessen for omsetning av bolig er også ulik, og dette gjelder også praksis vedrørende tinglysning av skjøte med mer. Det er videre ikke alltid kurant å reklamere på feil og mangler etter et boligkjøp slik det er adgang til i Norge. Det vil også være forskjeller i lovgivning vedrørende finansielle tjenester i forbindelse med lån og overførsel av penger samt forsikringsavtaler.

Advokat
Det er derfor viktig å sikre seg best mulig i forkant, og valg av medhjelpere kan da være avgjørende. Det er etter hvert en rekke advokater som har etablert seg med eget kontor i de mest attraktive landene for nordmenn. Det vil normalt være en fordel å benytte advokat som bistår deg i prosessen angående alle rettslige spørsmål. Fordelen ved å benytte advokat er blant annet at han/hun er ansvarlig for de råd som blir gitt og skal ha tegnet egen ansvarsforsikring.  Be om at advokaten fremlegger oppdatert bekreftelse på sin ansvarsforsikring samt medlemskap i den nasjonale advokatforening.

Eiendomsmegler
Det finnes flere norske eiendomsmeglere som har spesialisert seg på megling av bolig i utlandet. De fleste har mest kunnskap om ett eller flere land hvor de også har et kontor de opererer fra. Hvis eiendomsmeglingen skjer gjennom et norsk eiendomsmeglerforetak skal det være stilt sikkerhet, og meglingen reguleres av Eiendomsmeglerloven i Norge. Be om slik bekreftelse fra den norske megleren som opererer utenfor Norge, samt erklæring fra selskapet vedkommende har ansvarsforsikring i.

Andre aktører
Flere annonsører og agenter for eiendom i utlandet faller utenfor eiendomsmeglerlovgivningen og trenger ikke stille sikkerhet for virksomheten. Det er derfor viktig å utvise sunn skepsis ved formidling gjennom slike aktører som kan opptre som om de faktisk er eiendomsmeglere. I Hellas finnes eksempler på aktører som opptrer som advokat eller eiendomsmegler men som har en tilknytning til profesjonelle aktører som medfører at det kan reises spørsmål ved deres uavhengighet.

Det kan være aktuelt å vurdere bruk av en teknisk sakkyndig for avklaring av objektets tilstand. Dette fordi det generelt kan være vanskelig å reklamere etter at du har overtatt boligen i utlandet. Teknisk sakkyndige må man selv finne frem til, eventuelt etter bistand fra eiendomsmegler/advokat.

Avgifter
Det finnes eksempler på at nordmenn som har kjøpt eiendom i Spania har mottatt krav på avgifter fra den kommunen boligen befant seg i. Basert på tre takster fant kommunen at verdien på boligen skulle settes høyere enn salgssummen, og beregnet en tilleggsavgift til nordmennene. 

Årsaken til at verdien ble ansett høyere er at markedsverdien på fritidsboliger i Spania for tiden er så lav at de lokale myndigheter vil ha grunnlag for å vurdere om prisen i hvert enkelt kjøp er reell. Det er også eksempler på at norske boligeiere i Spania er blitt ilagt vedlikeholdsavgifter fra de lokale myndigheter eller foreninger for veianlegg osv.  Slike saker kan man få prøvet rettslig men kostnadene for dette i forhold til muligheten for å vinne frem må da vurderes nøye.

Investere i bolig
Det kan være fristende å tenke at et boligkjøp i utlandet på sikt kan gi en fortjeneste som en liten ekstra pensjon.  Det er mye usikkerhet i europeisk økonomi, og områder med stort prisfall er ikke nødvendigvis trygge på lang sikt. Det bør generelt ikke investeres i uferdige byggeprosjekter med mindre man nøye har sjekket lokale avgifter, utbyggingsplaner og infrastruktur i området. Sjekk gjennomsnittspris og omløpshastighet i området der du vurderer å investere i bolig.

10 råd ved kjøp av bolig i utlandet

1. Gjør deg kjent i området – infrastruktur, beliggenhet, tjenestetilbud, byggeplaner.

2. Undersøk lover og regler for boligkjøp - skatt, arv, pant i fast eiendom med mer.

3. Beregn totalsummen for boligen – inkl. skatter avgifter, låneomkostninger mm.

4. Bruk megler eller advokat som har stilt sikkerhet og som har bevilling.

5. Undersøk seriøsitet – særlig ved bolig under oppføring, for eksempel finansiering.

6. Gå på visninger – ta gjerne med en sakkyndig og få eventuelt en tilstandsrapport.

7. Les kontrakten nøye – betaling, levering/overtakelse, utgifter knyttet til overdragelse, eierforhold/skjøte, heftelser, tilleggsytelser, offentlige skatter og avgifter.

8. Unngå forskuddsbetaling – i så fall må det stilles en bankgaranti som sikkerhet.

9. Klagemuligheter – sjekk dine rettigheter til å reklamere etter kjøpet.

10. Sjekk valutaforholdene i det landet du kjøper bolig for å eliminere valutarisiko.

Klagemuligheter
Forbruker Europa er Norges kontor i et EU nettverk bestående av 29 land. Vi behandler klager fra forbrukere over landegrensene overfor næringsdrivende. Har du en klage vedrørende kjøp av bolig i Europa kan du kontakte oss for bistand innenfor vårt nettverk i EU.